地主とは何をする人?借地人・大家との違いから地代・税金・相続まで2026年版で徹底解説

地主とは、土地の所有権を持つ人のことです。自分で土地を利用するだけでなく、他人に貸して地代を受け取ったり、土地を相続・売却したりすることもできます。特に、建物を建てる目的で土地を貸している場合、地主と借地人の間には借地権という法律上の権利関係が生まれます。

地主と大家は何が違うのか、土地を貸すとどのような収入が得られるのか、借地人がいる土地を自由に売却できるのか。こうした疑問を理解するには、土地の所有権と使用する権利を分けて考える必要があります。2026年11月現在の法律・税務制度を踏まえ、借地借家法、底地、地代、固定資産税、相続税・贈与税まで、地主に関する基本知識と実務上の注意点を解説します。

【地主とは？土地を所有する人の意味と基本的な役割】

地主とは、土地の所有権を持つ人を意味する一般的な呼び方です。法律上、地主という言葉そのものに一律の資格要件や独立した法的地位が定められているわけではありません。

土地を所有していれば、必ずしも他人に貸している必要はありません。自宅の敷地や農地、山林、駐車場用地などを所有している人も、広い意味では地主に該当します。

ただし、不動産取引や借地契約の場面では、他人に土地を貸している所有者を地主と呼ぶことが一般的です。この場合、地主は借地権設定者、借りる側は借地人または借地権者と呼ばれます。

地主の主な役割は土地の管理と権利の維持

地主の役割は、単に土地を所有することだけではありません。土地を貸している場合には、契約に従って地代を受け取り、土地の利用状況を把握し、必要に応じて借地人と条件を調整します。

具体的な役割には、次のようなものがあります。

• 土地の所有権を維持し、登記情報を適切に管理する。
• 借地人との土地賃貸借契約を締結・管理する。
• 契約に基づいて地代を受け取る。
• 地代の改定や契約更新について借地人と協議する。
• 固定資産税や都市計画税を納付する。
• 相続や売却を見据えて土地の権利関係を整理する。

特に注意したいのは、土地を貸していても所有権が借地人に移るわけではない点です。地主は土地の所有者であり続けますが、借地人には契約に基づいて土地を利用する権利があります。

地主と土地所有者は同じ意味なのか

日常会話では、地主と土地所有者はほぼ同じ意味で使われます。ただし、不動産実務では少しニュアンスが異なります。

土地を所有しているだけの人は土地所有者、土地を他人に貸して収益を得ている人は地主と呼ばれる傾向があります。借地人との契約関係がある土地では、地主という表現がより具体的な意味を持ちます。

また、土地を貸す相手が住宅建築を目的としている場合と、駐車場や資材置き場として利用する場合では、適用される法律や契約上の権利関係が異なります。土地の所有者という点は同じでも、貸し方によって地主の実務は大きく変わります。

【地主と借地人・大家の違いは？権利関係を比較】

地主、借地人、大家は、いずれも不動産に関係する言葉ですが、それぞれ立場が異なります。特に混同しやすいのが、土地を貸す人と建物を貸す人の違いです。

地主と借地人の違い

地主は土地の所有者であり、借地人は地主から土地を借りて利用する人です。

例えば、地主が所有する土地に借地人が住宅を建てた場合、原則として土地は地主の所有物、住宅は借地人の所有物になります。土地と建物の所有者が異なる状態です。

借地人は地代を支払うことで土地を利用します。一方、地主は土地を貸しているからといって、借地人の建物を自由に処分したり、契約上の権利を無視して土地を取り戻したりできるわけではありません。

地主と大家の違い

大家は、アパートやマンション、一戸建てなどの建物を貸している人を指す一般的な呼び方です。地主が土地を貸すのに対し、大家は建物を貸す立場にあるという違いがあります。

例えば、地主Aが所有する土地を建物所有者Bに貸し、Bがその土地にアパートを建てて入居者Cに貸したとします。

この場合、Aは地主、Bは建物の大家、Cは入居者です。BはAに地代を支払い、Cから家賃を受け取ります。

もちろん、土地と建物の両方を所有している人が大家と地主を兼ねることもあります。両者は対立する概念ではありません。

地主・借地人・大家の関係を一覧で整理

この関係で重要なのは、地代と家賃が別の契約から発生する場合があることです。土地を貸している地主が受け取るのは地代であり、借地人が建物を第三者に貸して受け取るのは家賃です。

土地の所有者と建物の所有者が異なる場合、この違いを理解していないと、契約更新や売却、相続の場面で権利関係を誤認するおそれがあります。

【土地を貸す仕組みとは？借地権・底地・借地借家法を解説】

地主が他人に土地を貸すとき、重要になるのが借地権と底地です。どちらも同じ土地に関係する権利ですが、地主と借地人では持っている権利が異なります。

借地権とは？借地人が土地を利用する権利

借地権とは、借地借家法上、建物の所有を目的として設定される地上権または土地の賃借権を指します。

つまり、地主から土地を借りて自分の住宅や店舗などを建てる場合に、借地権が問題になります。

借地人は土地そのものの所有権を取得するわけではありません。しかし、法律と契約によって保護された土地の利用権を持ちます。

なお、土地を借りているからといって、すべてのケースに借地借家法上の借地権が成立するわけではありません。例えば、建物の所有を目的としない駐車場や資材置き場の土地賃貸借は、通常、同法上の借地権とは区別されます。

底地とは？地主が所有している借地権付きの土地

底地とは、借地権が設定されている土地について、地主側が保有している所有権を指す不動産用語です。

地主は土地の所有権を維持しながら、借地人に土地を使用させます。そのため、所有権はあっても、借地契約の存続中は自由に土地を利用できるとは限りません。

例えば、借地人が住宅を建てて長期間暮らしている土地では、地主が土地を所有していても、契約や法律に従わずに建物の撤去や明け渡しを求めることはできません。

底地は、土地の所有権がある一方で利用上の制約を受けるため、更地とは資産としての性質が異なります。売却価格や相続税評価を考えるときも、借地権の存在が大きく影響します。

借地借家法で定められた借地契約の種類

建物所有を目的とする借地契約には、主に普通借地権と定期借地権があります。

普通借地権は、契約期間が満了しても、法律に基づいて更新される可能性がある契約です。借地借家法では、最初の存続期間は原則30年、最初の更新後は20年、その後の更新は原則10年と定められています。いずれも、これより長い期間を合意することは可能です。

地主が更新を拒絶するには、法律上の正当事由が問題になります。単に土地を返してほしいという地主側の希望だけで、当然に契約を終了させられるわけではありません。

一方、定期借地権は、契約期間の満了によって借地関係を終了させることを予定した制度です。普通借地権とは異なり、所定の要件を満たせば契約更新をしない特約などを有効に設定できます。

• 一般定期借地権：存続期間50年以上。更新しないことなどを定め、書面で契約する。
• 事業用定期借地権：存続期間10年以上50年未満。事業用建物に限られ、居住用建物には利用できない。公正証書による契約が必要。
• 建物譲渡特約付借地権：存続期間30年以上。期間経過後に建物を地主へ譲渡する特約を設ける。

定期借地権は、地主にとって土地を将来的に回収する見通しを立てやすい制度です。ただし、契約の種類によって期間や終了時の取り扱いが異なるため、契約書の内容を正確に理解する必要があります。

土地賃貸借契約で確認すべき項目

土地を貸す場合は、土地賃貸借契約書に条件を具体的に記載することが大切です。普通借地権では口頭による契約が直ちに無効になるわけではありませんが、後々のトラブルを避けるためにも書面で残すことが望まれます。

特に確認しておきたい項目は次のとおりです。

• 土地の所在地、地番、面積、境界
• 土地の使用目的と建築できる建物の種類
• 契約期間と更新条件
• 地代の金額、支払日、支払方法
• 地代の改定条件
• 権利金、保証金、敷金などの取り扱い
• 建物の増改築や建て替えに関する条件
• 借地権の譲渡・転貸に関する条件
• 契約終了時の建物撤去や土地返還の方法

特に普通借地権と定期借地権を取り違えると、土地を返してもらえる時期の見通しが大きく変わります。土地を将来利用する予定がある地主は、契約締結前に弁護士や不動産の専門家へ相談が必要です。

【地主の収入・地代の仕組みと権利・義務】

地主の代表的な収入は、土地を借地人に貸すことで得られる地代です。地代は土地の使用対価として支払われるもので、建物を貸した場合の家賃とは区別されます。

地主の収入は地代だけではない

土地を貸した場合、地主が受け取る可能性のある金銭には、毎月・毎年の地代以外にも、契約内容に応じて権利金、更新料、承諾料などがあります。

主な収入は次のとおりです。

• 地代：借地人が土地を使用する対価として定期的に支払う金銭。
• 権利金：借地権を設定する際に一時金として支払われる金銭。
• 更新料：契約更新に際して、契約や当事者間の合意に基づいて支払われる金銭。
• 承諾料：借地権の譲渡や建物の建て替えなどについて、契約や合意に基づいて支払われる金銭。

ただし、これらの金銭をすべての借地契約で当然に請求できるわけではありません。支払い義務の有無や金額は、契約内容、従来の取引関係、法的な判断などによって異なります。

地代はいくらに設定する？決め方と改定の仕組み

地代には、全国一律の固定金額や単純な計算式があるわけではありません。土地の所在地、面積、利用目的、周辺の賃料相場、土地の価格、契約期間などを考慮して設定します。

地代を決める際に検討する主な要素は次のとおりです。

• 土地の固定資産税・都市計画税などの負担
• 周辺の類似した土地の賃料水準
• 土地の価格や経済情勢
• 住宅用・事業用などの利用目的
• 借地契約の期間と更新条件
• 借地人が負担する管理費用などの契約条件

例えば、同じ面積の土地でも、住宅地と商業地では利用価値が異なります。駅に近い土地と郊外の土地でも、周辺相場や需要が違うため、地代は変わります。

また、地代は契約時に決めた金額が永久に固定されるものではありません。

借地借家法第11条では、土地に対する租税その他の公課の増減、土地価格や経済事情の変動、近隣の類似土地の地代との比較などによって、地代が不相当になった場合、地主と借地人の双方に将来に向かって増減額を請求する権利を認めています。

ただし、一定期間は地代を増額しないという特約がある場合には、その取り扱いにも注意が必要です。地代の値上げを一方的に決定できるわけではなく、協議がまとまらなければ調停や裁判などの手続きが問題になることもあります。

地主に認められる主な権利

地主には、土地所有者としての権利に加え、土地を貸す契約に基づく権利があります。

• 契約に定めた地代を受け取る権利
• 法律上の要件を満たす場合に地代の増額を請求する権利
• 契約条件に従って土地の利用状況を確認する権利
• 借地権の譲渡や転貸などについて、契約や法律に基づき承諾・対応を求める権利
• 契約違反などがある場合に、法律上の要件に従って契約解除などを検討する権利

ただし、地主の所有権があるからといって、借地人の権利を無視できるわけではありません。特に建物所有を目的とする普通借地権では、契約終了や更新拒絶に法律上の制約があります。

地主が負う義務と注意点

地主には、契約に従って借地人が土地を利用できる状態を確保し、借地権を不当に妨げないことが大切です。

また、土地の所有者として固定資産税や都市計画税を納付する義務があります。土地の境界や通行、排水設備、擁壁などについても、契約上の負担や土地所有者としての責任を確認しておく必要があります。

借地人が地代を滞納した場合でも、直ちに土地への立ち入りを妨害したり、建物を撤去したりできるわけではありません。契約解除には、滞納期間や金額、当事者間の信頼関係などを踏まえた法的な判断が必要です。

地主と借地人は、単なる土地の貸し手と借り手ではなく、長期間にわたって権利と義務が続く関係です。日常的な連絡や記録を残しておくことも、安定した土地経営につながります。

【地主の固定資産税・相続税・贈与税は？2026年最新の税務】

地主にとって、地代収入と同じくらい重要なのが税金です。土地を貸していても所有権が地主に残る以上、固定資産税などの負担は基本的に地主側にあります。

加えて、土地を相続したり生前贈与したりする場合には、借地権や底地の評価が相続税・贈与税の計算に影響します。

地主の固定資産税と都市計画税

固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有する人に課される市町村税です。原則として、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳などに所有者として登録されている人が納税義務者になります。

固定資産税の標準税率は1.4％です。また、市街化区域内の土地などには都市計画税が課される場合があり、その制限税率は0.3％です。実際の税率や課税対象は自治体によって確認する必要があります。

住宅用地については、税負担を軽減する特例があります。

• 小規模住宅用地：住宅1戸につき200平方メートルまでの部分は、固定資産税の課税標準が価格の6分の1。
• 一般住宅用地：200平方メートルを超える部分は、固定資産税の課税標準が価格の3分の1。
• 都市計画税：小規模住宅用地は価格の3分の1、一般住宅用地は価格の3分の2が課税標準となる。

ここでいう6分の1や3分の1は、税額そのものではなく、税率を掛ける前の課税標準に対する特例です。

また、土地を借地人に貸していても、住宅用地としての要件を満たす場合には特例の対象となることがあります。一方、建物がない更地などは同じ扱いになるとは限りません。

地主は土地の利用状況だけでなく、住宅用地の特例が適用されるかどうかも確認しておく必要があります。

地代収入にかかる所得税と消費税

個人の地主が土地を貸して得た地代は、原則として不動産所得に分類されます。不動産所得は、総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。

不動産所得＝総収入金額－必要経費

必要経費には、貸付資産に関係する固定資産税、損害保険料、修繕費、管理費などが含まれる場合があります。建物を所有して貸している場合には、建物の減価償却費も検討対象になります。ただし、土地そのものは減価償却できません。

また、土地の貸付けは、原則として消費税の非課税取引です。ただし、次のような例外があります。

• 土地の貸付期間が1か月未満の場合
• 駐車場など、施設の利用に伴って土地を使用させる場合
• 土地だけでなく、施設や設備の利用を提供している場合

そのため、土地を単純に貸す場合と、設備を整えた駐車場として運営する場合では、消費税の取り扱いが異なります。

地主の相続税・贈与税と借地権割合

地主が亡くなり、土地を相続する場合には、土地の評価額が相続税の計算に影響します。借地人がいる土地は、更地と同じ評価になるとは限りません。

一般的な借地権の目的となっている土地、つまり貸宅地の評価では、借地権割合を用います。

貸宅地の評価額＝自用地としての価額×（1－借地権割合）

例えば、土地の自用地評価額が1億円、借地権割合が60％である場合、通常の借地権が設定された貸宅地の評価額は4,000万円となります。これは計算方法を示すための仮定であり、実際の評価では土地の状況や権利関係を確認する必要があります。

借地権割合は、国税庁の財産評価基準書に掲載される路線価図や評価倍率表などで確認できます。地域によって異なり、全国どこでも同じ割合が適用されるわけではありません。

また、路線価は相続税や贈与税の土地評価に使用する基準であり、実際の売買価格や固定資産税評価額と同じものではありません。

なお、定期借地権などが設定されている土地は、通常の借地権とは異なる評価方法が適用される場合があります。上記の計算式をすべての土地に当てはめることはできません。

2026年の最新動向：貸付用不動産の相続税評価見直し

2026年の地主・不動産所有者が特に注目したいのが、貸付用不動産の相続税・贈与税評価の見直しです。

2025年12月26日に閣議決定された令和8年度税制改正大綱では、貸付用不動産の市場価格と相続税評価額の乖離を踏まえ、評価方法を見直す方針が盛り込まれました。

その後、国税庁は2026年9月18日に「貸付用不動産の評価について」という法令解釈通達案を公示し、10月18日まで意見公募を実施しました。

通達案の主な内容は次のとおりです。

• 相続や贈与などの課税時期前5年以内に、対価を伴う取引で取得または新築された一定の貸付用不動産について、課税時期の通常の取引価額に相当する金額で評価する。
• 取得価額が取得時の通常の取引価額に相当すると認められる場合には、土地の地価変動や建物の減価を反映した金額の80％で評価できる取り扱いを設ける。
• 一定の不動産小口化商品などについては、取得時期にかかわらず、通常の取引価額に相当する金額で評価する。

案では、2027年1月1日以後に相続・遺贈・贈与によって取得する財産への適用が予定されています。

ただし、2026年11月2日現在、e-Govの公示情報で確認できるのは意見募集が終了した通達案です。確定した通達と同じ扱いで断定することはできません。また、対象は一定の貸付用不動産であり、すべての地主の底地や土地賃貸借に一律に適用されると決まったわけではありません。

土地だけを貸しているケース、借地人が建物を所有しているケース、地主自身が賃貸住宅を所有しているケースでは、対象となる財産の範囲や評価方法を個別に確認する必要があります。

相続税対策として賃貸不動産を取得する場合や、親から子へ土地を贈与する場合には、従来の路線価評価だけを前提にせず、2027年以降の制度変更も含めて税理士に試算を依頼が必要です。

【地主になるには？土地を貸すメリット・デメリットと実務上の注意点】

地主になる方法は、土地を購入するだけではありません。親などから土地を相続する、生前贈与を受ける、土地の共有持分を取得するといった方法もあります。

地主になる主な方法

代表的な方法は次の3つです。

1．土地を購入する

不動産会社や土地所有者から土地を購入すれば、所有権を取得できます。購入前には、登記簿、公図、境界、接道状況、用途地域、地盤、上下水道、既存の借地権や賃貸借契約の有無などを調査することが大切です。

2．土地を相続する

親や親族が所有していた土地を相続することで地主になります。ただし、相続した土地に借地人がいる場合は、借地契約も含めて権利関係を引き継ぐことになります。

3．土地の生前贈与を受ける

親などから土地の贈与を受ける方法です。贈与税や登録免許税、不動産取得税などの負担が生じる場合があるため、相続と比較して検討する必要があります。

土地を貸すメリット

土地を貸す最大のメリットは、土地を売却せずに継続的な収入を得られることです。

• 継続的な収入：契約に基づいて地代を受け取れる。
• 土地の所有権を維持：土地を売却せず、将来的に資産として保有できる。
• 建物管理の負担を抑えられる場合がある：土地だけを貸す場合、建物の修繕や入居者対応を直接行う必要がない。
• 土地の有効活用：利用していない土地を収益化できる。
• 相続時の選択肢：契約内容や評価方法によっては、土地の承継方法を検討しやすくなる。

特に、すぐに土地を使う予定がない所有者にとって、土地賃貸借は資産を保有しながら収益を得る方法の一つです。

土地を貸すデメリット

一方、土地を貸すと、地主が自由に土地を利用できなくなるという大きな制約があります。

• 土地をすぐに取り戻せない：普通借地権では契約更新や正当事由などの法律上の制約がある。
• 地代が固定化しやすい：周辺相場や土地価格が上がっても、すぐに希望額へ変更できるとは限らない。
• 固定資産税が発生する：土地を貸していても所有者として税負担が残る。
• 売却が難しくなる場合がある：借地権付きの土地は、更地とは異なる条件で取引される。
• 相続時に権利関係が複雑になる：相続人が複数いる場合、土地の管理や地代の分配などで意見が分かれることがある。

特に、将来的に自宅を建てたい、土地を売却したい、事業用地として利用したいと考えている人は、普通借地権を設定する前に慎重な検討が必要です。

地主に向いている人・土地を貸すべきでない人

土地を貸すことが適しているのは、当面の自己利用予定がなく、長期的な収入を重視する土地所有者です。地代収入だけでなく、税金や契約管理の負担も含めて収支を考えられる人に向いています。

反対に、数年以内に土地を売りたい人、自分や家族が利用する予定のある人、土地の境界や共有関係が整理できていない人には、長期の借地契約は慎重に検討すべき選択肢です。

土地を貸す前には、普通借地権と定期借地権のどちらが目的に合っているかを確認しましょう。将来の土地利用計画、借地人の建築計画、契約終了時の土地返還条件を具体的に想定しておくことが大切です。

また、地主が複数いる共有土地の場合には、契約締結や管理について共有者間の合意形成が必要になることがあります。単独所有の土地と同じ感覚で契約を進めるのは避けたいところです。

地主になる前に確認したい実務上のチェックポイント

土地を購入したり相続したりして地主になる場合は、収益性だけで判断せず、次の点を確認してください。

• 土地の登記名義と実際の所有者が一致しているか。
• 境界が確定しており、隣地との紛争がないか。
• 既存の借地権や賃貸借契約が残っていないか。
• 土地の利用目的が都市計画法などの規制に適合しているか。
• 年間の地代収入と固定資産税などの支出が釣り合っているか。
• 契約終了時の土地返還条件が明確になっているか。
• 相続人への承継方法や納税資金を確保できるか。

土地は長期間保有する資産だからこそ、契約締結時の条件が将来の資産価値を左右します。不動産会社、司法書士、弁護士、税理士など、それぞれの専門家に相談しながら進めることが現実的です。

【地主とはに関するよくある質問（FAQ）】

Q1：地主とは土地を持っているだけの人も含まれますか？
A1：はい。地主は一般的に土地の所有者を指すため、他人に土地を貸していない人も広い意味では地主に含まれます。ただし、不動産実務では土地を貸して地代を受け取る所有者を指すことも多くあります。

Q2：地主と借地人はどちらが土地の所有者ですか？
A2：土地の所有者は地主です。借地人は契約に基づいて土地を使用する権利を持ちます。借地人が土地に住宅を建てた場合、建物は借地人の所有物、土地は地主の所有物という関係になることがあります。

Q3：地主は借地人に土地を返してもらえますか？
A3：契約の種類によって異なります。普通借地権では更新や正当事由などの法律上の制約があるため、地主の希望だけで自由に土地を取り戻すことはできません。定期借地権では、適法な契約条件に従って期間満了時に借地関係を終了させることができます。

Q4：地主の収入である地代には消費税がかかりますか？
A4：土地の貸付けは原則として消費税の非課税取引です。ただし、貸付期間が1か月未満の場合や、設備を伴う駐車場などの施設利用に該当する場合は課税対象となることがあります。

Q5：地主は土地を貸していても固定資産税を払う必要がありますか？
A5：はい。原則として毎年1月1日時点の土地所有者が固定資産税の納税義務者です。ただし、住宅用地の要件を満たす場合には、課税標準の特例が適用されることがあります。

Q6：地主が土地を相続すると相続税は安くなりますか？
A6：借地権が設定された土地は、一般に自用地としての価額から借地権相当額を差し引いて評価します。ただし、契約の種類や土地の状況によって評価方法が異なります。加えて、2027年に向けて一定の貸付用不動産の評価見直しが進められているため、最新の制度を確認する必要があります。

まとめ：地主は土地の所有権と借地人の権利を理解することが大切

地主とは、土地の所有権を持つ人のことです。他人に土地を貸している場合は、借地人から地代を受け取り、土地の所有権を維持しながら資産を活用できます。

ただし、土地を貸すと借地人にも法律で保護された使用権が生まれます。地主だからといって、土地を自由に取り戻したり、契約条件を一方的に変更したりできるわけではありません。

土地を貸す仕組みを理解するには、地主と借地人、大家の違いに加え、借地権、底地、普通借地権、定期借地権の関係を押さえることが重要です。

税務面では、固定資産税や地代収入に対する所得税、借地権割合を用いた相続税評価など、所有しているだけでは見えにくい負担があります。2026年は、令和8年分の路線価が公表され、さらに貸付用不動産の相続税評価見直しに関する国税庁の通達案も公示された年です。2027年以降の制度変更を見据えた準備も欠かせません。

地主になることや土地を貸すことを検討する際には、地代の収益性だけでなく、契約期間、土地を取り戻す条件、税負担、相続人への承継まで総合的に判断しましょう。土地の価値を長期的に守るには、所有権と利用権の関係を正しく理解し、契約と税務を適切に管理することが基本になります。

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